Notre second épisode est dédié à la promotion immobilière. Nous accueillons Agnès Viallet, promoteur immobilier. Ensemble, nous allons voir comment construire des logements aux dernières normes énergétiques ?
Encore une fois, dans notre enquête réalisée avec l’institut Harris Interactive, nous avons appris que 85% des Français sont intéressés par des logements classés A, B et C. Dans cette épisode, Agnès va nous présenter l’avenir de la construction immobilière en termes de performance énergétique, les défis auxquels ils sont confrontés pour atteindre ces performances et les enjeux dans la construction de bâtiments A, B, C ou D.
Ces normes énergétiques bouleversent le marché de l’investissement locatif, pour vous assurer un investissement locatif serein sur le long terme, nous vous conseillons d’investir dans un logement aux dernières normes énergétique. C’est pour cela que chez Maslow, nous proposons uniquement des biens A, B, C ou D.
Introduction
on construit la ville sur la ville on parie sur l’avenir finalement acheter au bon endroit au bon prix le défi il est
déjà financier qu’on soit clair la performance énergétique des logements est un est un élément incontournable à
prendre en compte dans son investissement pour le locataire c’est mieux il aura moins de charge pour le propriétaire c’est mieux il aura moins
de charge est-ce que ce projet là je le revendrai facilement quand il va devoir revendre son logement qui n’est pas
forcément à la bonne classe il va avoir toutes les peines du monde pour le réhabiliter dans son propre [Musique]
logement [Musique]
bonjour à tous et bienvenue dans 41 m² 41 m² c’est votre émission pour mieux comprendre le marché de l’immobilier
tous les mois nous invitons des experts du secteur afin d’échanger avec eux sur leurs compétences et leur domaine d’expertise et pour pouvoir échanger
aussi sur leur vision de l’immobilier durant ces émissions nous traitons de sujets comme l’achat et la vente de biens immobiliers la location les défis
juridiques mais également les considérations environnementales et bien plus encore afin de ne rien rater abonnez-vous dès maintenant pour ne pas
manquer nos prochaines sorties aujourd’hui pour cet épisode je serai accompagné de Pierre Emmanuel j bonjour
Pierre Emmanuel bonjour Maximilien alors tu es directeur délégué chez maselow la plateforme d’investissement locatif 100
% digital est-ce que tu peux la présenter s’il plî oui maslo.imo c’est une solution destinée à tous ceux qui souhaitent investir dans l’immobil
locatif une solution globale on peut réserver financer et gérer son bien depuis son canapé via notre site
internet maslo.mo une solution éclairée puisque vous êtes à accompagné par des experts qui peuvent bah voilà suivre
toute votre démarche pour l’investissement locatif et puis une solution aussi sécurisée puisqu’on a un algorithme et un score qui score
aujourd’hui l’offre immobilière neuve et ancien récente sur le marché merci beaucoup nous avons aussi la chance pour
cette épisode d’être accompagné de agè billet bonjour Agnès alors toi tu es promoteur immobilier spécialisé dans la
réalisation de logement Résid résidence neu et réhabilité est-ce que tu peux expliquer rapidement du coup quel est
ton domaine et ta spécialité voilà promessens est donc un promoteur immobilier dédié au logement euh
Comment fait-on pour construire un logement A, B ou C ?
logement production de logement neuf immeuble collectif neuf résidence gérée et puis aussi beaucoup de réhabilitation
puisque c’est au goût du jour aujourd’hui on construit la ville sur la ville on reconstruit la ville sur la ville c’est c’est tendance merci et bien
pour ce premier épisode j’aimerais vous donner encore une fois une donnée vous savez sûrement que 85 % des Français
sont intéressés par les logements classés A B et C mais du coup Agnès comment fait-on pour construire des
logements aux dernières normes énergétiques ah V vaste sujet disons que
pour nos programmes en UF ou en réhabilitation l’objectif visé c’est de
toute manière le plus près possible des des lettres des premières lettres hein puisque l’idéal est en a le a c’est
quand même assez complexe puisque ça voudrait ça veut dire qu’il faut monter des des projets avec des énergies
renouvelables et et surtout maintenir quand même des coups travaux pour permettre que les les prix de sortie
soient abordables donc c’est toujours un un un équilibre entre est-ce que le
client va pouvoir acheter l’appartement au prix où on est censé le réaliser et est-ce que voilà est-ce qu’on colle au
marché euh donc ça c’est la première chose c’est le préambule c’est vraiment cet équilibre économique donc pour ça on
est aidé par des bureaux d’études spécialisés avec lesquels on va définir un un objectif un objectif pour le pour
ce programme neuf ou pour ce programme réhabilité et euh et on va on va calculer on va calculer des variantes
par rapport à cela en sachant que pour le propriétaire acquéreur qu’il soit investisseur ou propriétaire occupant
son objectif c’est quoi qu’il advienne le prix d’acquisition mais aussi les charges donc très ce qui est très
intéressant avec les bureaux d’études fluides qui calcule avec nous ceci on se fait des variantes et on se dit bah
tiens ok là le prix de logement va être un peu plus cher mais dans 3 ans avec
les factures d’électricité avec les les facture de gaz finalement il il il va il
enfin ça va avoir un effet neutre on parie sur l’avenir finalement du coup il y a oui a un amortissement oui après là
aujourd’hui le Paris sur l’avenir agès a raison de le dire aujourd’hui le marché immobilier il est fait d’une offre et d’une demande donc effectivement si une
promotion immobilière ne rencontre pas son public à l’acquisition bah le programme il sort pas c’est aussi simple
que ça maintenant nous aujourd’hui on s’adresse à une clientèle d’investisseur sur sur Maslow on sait qu’il y a des
échéances donc aujourd’hui la la performance énergétique des logements est un est un élément incontournable à
prendre en compte dans son investissement on sait qu’aujourd’hui les logements dit énergivor e FG ne
seront plus autorisés à laallocation dans les années qui viennent he je rappelle que pour la lettre G+ c’est déjà le cas pour le FC 2028 pour le E
c’est 2034 donc on a quand on investit dans l’immobiliers on a un horizon de placement et donc aujourd’hui il faut au moins investir sur A B C D euh maximum
si on ne veut pas avoir de de souci et c’est en ça qu’aujourd’hui agès elle fait de la promotion donc elle construit
des logements neuvs donc là c’est entre guillemets plus facile d’être dans les premières lettes parce que les les normes énergétiques sont sont sont là
pour ce qui est de la réhabilitation des logements là c’est plus difficile et effectivement il peut y avoir des choix
de prix de sortie qui peuvent être qui peuvent être importants et nous on est là aussi pour guider l’investisseur sur acheter au bon endroit au bon prix donc
c’est c’est c’est ind disp et puis après c’est la carte aussi c’est-à-dire que quand on fait du neuf
on va déterminer avec l’architecte l’orientation du bâtiment on va déterminer la taille des des des
logements les orientations est-ce qu’on fait du monoorienté c’est-à-dire qu’une façade est-ce qu’on fait triple
orientation comment ven-til les logements qu’est-ce qu’on qu’est-ce qu’on va mettre comme c’est beaucoup
plus plus large comme possibil les choix sont voilà on parle du feuille blanche
c’est plus simple en réhabilitation il y a les contraintes économique et puis il y a les contraintes ce qu’on appelle
réglementairire et administrative quand vous êtes là par exemple on on réhabilite dans un centre historique
dans une agglomération proche de de de Valence on on a des on a des
interlocuteurs avec qui on doit discuter comme les architectes des bâtiments de France si on a pris l’option nous par
exemple dans cette logique patrimoniale de se dire on a le choix à mettre par
exemple un système de chauffage électrique bah c’est facile hein on on met une prise tris les radiateurs comme
on appelle ça les gripins ou alors des meilleurs radiateurs ça un certain coup à côté de ça nous on on pense l’avenir à
nos vis-à-vis de nos propriétaires on se dit qu’une fois qu’on réhabilite l’immeuble une fois qu’on a construit
les colonnes les colonnes montant des parties communes quand on va livrer le
l’immeuble à la copropriété derrière le le le le client en 2035 ou 2031 quand il va devoir revendre
son logement qui n’est pas forcément à la bonne classe il va avoir toutes les peines du monde pour le réhabiliter dans son propre logement donc là par exemple
on a pris la décision pour 14 logements réhabilités de mettre une pompe à chaleur la pompe à chaleur c’est 60000 €
de plus que le chauffage classique ce qu’ aurait été du chauffage électrique
on a fait ce choix on l’explique au clients on leur montre que de toute manière pour le locataire c’est mieux il
aura moins de charge pour le propriétaire c’est mieux il aura moins de charge après il faut trouver son public et du coup effectivement par
rapport à ça c’est intéressant parce que avec les bons arguments on peut montrer que c’est un pareil payant sur l’avenir mais est-ce que aujourd’hui il y a vous
rencontrez beaucoup de personnes qui peuvent être réticentes justement à ces investissement en plus on va dire ces coût en plus alors rétiscente sur ces
coûts en plus moi je suis promoteur immobilier donc à la base c’est moi-même
qui vais prendre le risque de me dire est-ce que je fais ou pas cette option
avec ces bureaux d’études sur la base des calculs des des ce qu’on appelle on a on a on a des modèles mathématiques
qui tourne et puis derrière on a une ce qu’on appelle une ACV une analyse une une analyse de de de de
initial de de ce qui de de ouais l’état des lieux de départ sur les matériaux
sur sur enfin ça s’appelle analyse du cycle de vie donc de tous les matériaux on va on va prendre un choix un choix et
on espère que le le trouver le trouver le client par rapport à ça c’est différent quand on est en effet en
réhabilitation pour un on va dire particulier où là bah il est il est confronté à à à à à ses propres choix et
de se dire bon ben mon bâtiment moi il y a pas que il y a pas que le le le DPE final qui compte
l’important parce que là on parle de catégorie A B ou C c’est la norme environnmentale r 2020 c’est ça tient
compte de plein de choses et et en effet du coup ça amène un bon DPE souvent
l’investisseur il va avoir le réflex de regarder le prix mètre carré de regarder le le le marché et de se dire tiens le
produit réhabilité aux normes B ou C finalement je vais le payer 20 % plus
cher ou 30 % plus cher que ce qui existe sur sur sur le marché et en fait ce calcul là il est pas c’est pas forcément
le le le meilleur d’une part euh dans n’importe quelle ville en
France si je prends un logement de 1980 de 2010 ou de 2020 le prix au m carré
n’est pas le même donc ça c’est une réalité et aujourd’hui quand agès parle de réhabilitation on parle bien de
c’estàd que j’ai un bâtiment ancien tu parles d’architecte de bâtiment de France donc on voit à quoi ressemble le
bâtiment au départ elle va livrer un bien dans les standards du neuf donc quand on livre un bien dans les
standards du neuf on va le comparer sur le marché pas à son voisin de 1940 on va quand même êre on va quand même être
très clair et la recherche aujourd’hui des locataires et quand je suis investisseur c’est de me dire je je
souhaite avoir le moins de turnover locatif possible et que si je mets mon logement sur le marché il est attrayant
pour le locataire et ce qui est attrayant aujourd’hui pour le locataire c’est que la personne maîtrise son budget donc c’est le loyer et les
Quels sont les défis pour atteindre une meilleure performance énergétique ?
charges voilà aujourd’hui quand on livre une résidence neuve ou quand on livre
une résidence réhabilitée les gens qui arrivent dans ce logement sont généralement des gens qui alors viennent
d’autres régions qui s’installent ville évidemment mais majoritairement c’estt quand même des gens qui sont dans l’ancien et qui vont dans des logements
beaucoup plus récent parce que confort de vie euh et facture facture
énergétique et ça c’est indispensable aujourd’hui mais du coup par rapport à ces critères c’est quels sont les défis
auxquels vous êtes confrontés pour atteindre une meilleure performance énergétique que ça soit en construction ou même en
réhabilitation le défi il est euh le défi il est déjà financier qu’on soit clair euh nous de toute manière
aujourd’hui on ne peut plus on ne peut pas construire sans cette norme re2020 on est censé livrer des des bâtiments
qui soient conformes à cette à cette règle et c’est un devoir de le faire au-delà euh de ces points de vue
environnementaux ou pas on y croit on y croit pas mais de toute manière on est tous aujourd’hui conscient que c’est que
c’est hyper important et indispensable le tournant est pris on l’a pris il y a déjà quelques années je dirais il y a
presque plus de 15 ans au niveau du neuf puisque il y a eu des normes qui ont été
à l’époque euh le les bâtiments BBC livré puis RT 2012 et puis RT 2012 10 %
donc tout ça ça a été a été quand même bien fait je pense que le le virage de la réhabilitation par rapport à aux
normes environnementales il est conscient depuis peu depuis peu et on a
vraiment on a conscience qu’il faut qu’il faut le faire et et et et ça nous semble ça nous semble logique donc c’est
vraiment défi financier et puis après il y a le enfin clairement il y a le défi technique c’est-à-dire qu’aujourd’hui
vous avez un bâtiment un bâtiment réhabilité vous il y a des choses que vous pouvez faire ou ne pas faire quand
je veux installer une pompe à chaleur est-ce que j’ai un local pour la pompe à chaleur parce que la pompe à chaleur je
prends l’exemple de de ce de de cet immeuble auquel je pense euh en
contrebas ça peut être inondable donc je ne peux pas installer la pompe à chaleur dans un endroit inondable je dois la la
mettre donc dans un local technique ventilé à un endroit en particulier je
dois raccorder tous les tous les tous les logements en fonction du de du bâtiment s’il est en elle ça devient
plus compliqué les les bâtiments de France vont peut-être me dire que ta pompe à chaleur tu la mets pas à l’extérieur parce que c’est moche ou
parce que ça alors ça fait pas de bruit mais parce que c’est c’est pas très beau donc on va essayer de la masquer enfin il y a beaucoup beaucoup de contraintes
donc pareil les isolations extérieures vous pouvez très bien avoir un architecte conseil du patrimoine ou
architecte conseil de la ville qui va vous dire bah non moi je veux pas d’isolation comme ça parce que en plus derrière il y a des il y a des pierres
par exemple autour des des fenêtres et comment garder les pierres autour des fenêtres enfin c’est voilà c’est très ça
peut être très contraignant les tuiles aussi on va vous demander de conserver les tuiles
comme les anciennes tuiles et sauf que les anciennes tuiles et bien vous n’en trouvez plus ou alors elles sont
poureuses donc elles ont pas la même isolation que des nouvelles tuiles qui ressemblent pourtant à des vieilles
tuiles donc c’est voilà c’est c’est des négociations on a même parfois des cas où certains nous demandent de garder des
des vitrages simples vitrag pour être comme au bon vieux temps c’est pas
forcément idéal pour ceux qui vont y vivre terme d’isolation c’est sûr ça veut dire que c’est pas possible à chaque fois c’est donc ça c’est
important et et moi quand je me mets de l’autre côté c’est dans mon rôle de conseil vis-à-vis de celui qui recherche
un à faire un investissement locatif aujourd’hui souvent mes collaborateurs
sont face à des prospects qui hésitent entre faire de l’immobilier neuf ou de
l’ancien et nous la réponse qu’on apporte chez mlow c’est l’immobilier 9 ou de l’ancien récent c’est-à-dire que
100 % de l’offre que nous avons sur sur le site sera minimum en lettre D et parfois on est en concurrence euh avec
des des des des prospects qui s’interrogent sur le fait je vais acheter aujourd’hui une passoire énergétique parce que je vais l’acheter
moins cher et ils ont raison c’est vrai aujourd’hui le marché fait qu’aujourd’hui une lettre EFG va s’arbitrer sur le prix et ils
vont avoir une réflexion de se dire je vais rénover mon appartement donc je vais transformer quelque chose de moche
et une passe sur gétique en en catalogue suédois donc ça c’est c’est super mais
nous on attire leur attention sur deux sujets la première chose c’est que rénover les parties privatives ne suffisent pas que la copropriété euh va
devoir faire un diagnostique de performance énergétique globale un plan pur annuel de travaux un diagnostic
technique général donc de toute façon ça leur tombera dessus sur l’horizon de placement de de l’immobilier si on va
sur l’ancien c’est de l’ancien totalement rénové et l’ancien totalement rénové c’est les parties privatives et
les parties commune et à cette conditionl j’ai une horison d’investissement et une sécurité sur mon investissement qui est très claire
c’est-à-dire que j’ai mon loyer j’ai mon crédit j’ai mon épargne mensuel et je suis cool pendant 10 ou 15 ans dès que
je sors de ces scénarios là j’accepte qu’il y ait des surprises ça veut pas dire que c’est un mauvais choix c’est
j’accepte que mon investissement locatif me demande à un moment donné de remettre la main à la poche pour améliorer la
Quelles sont les étapes et la durée pour savoir si un logement peut être rénové ?
performance énergétique de mon logement ou de ma copropriété du coup c’est une vision soit sûre à long terme soit c’est
un Paris mais qui peut s’avérer quand même payant dans la plupart des cas j’imagine bah oui après comme le disait Agnès euh je enfin je pas parler en son
nom mais je pense que tu étudies plein de projet pour pas en sortir euh on étudie trop de projet pour en sortir un
parce que tu peux pas rénover aujourd’hui 100 % des copropriétés et apporter la promesse qu’ qu’ qu’elle peut avoir donc
voà et d’ailleurs aujourd’hui par rapport à ça une personne qui voudrait savoir s’il peut rénover ou non quelles
seront on va dire les étapes et la durée déjà pour savoir s’il pourra le faire ou pas
euh alors peut-être nous nous nous disons que on se on a des des comment dire on
se fixe des calendriers je je parle en tant que professionnel de l’immobilier donc moi je j’ai un calendrier de de de
travaux je sais pertinemment que pour un immeuble de construction neuve il faut
que j’ai entre 16 mois de travaux et 24 mois de travaux en fonction de la complexité si je fais des sous-sols ou
pas c’est plutôt simple on a un calendrier on va dire bon après il y a les entre Reis qui viennent qui sont là
au rendez-vous ou pasan voilà les alléas de chantier après pour de la réhabilitation c’est c’est
c’est vraiment c’est ça ça dépend les tâches ça dépend ce qu’il y a à faire est-ce
qu’il y a besoin de faire des autorisations administratives parce que ça aussi on y pense pas mais par exemple le le client qui veut réhabiliter son
logement officiellement il est censé demander je je parle client privatif he il il est censé demander une
autorisation administrative à la copropriété euh et il est aussi de il
est aussi euh enin alors c’est compliqué parce que normalement vous allez me dire
les parties les parties par exemple je pense à un cas
une personne qui a qui a un studio là de logement étudiant euh le le diagnostic
est super mauvais euh elle se pose la question de le vendre ou pas le vendre de faire des travaux les travaux ellees-mêmes on lui dit de changer les
extérieur de son logement mais ça c’est une partie c’est c’est une partie extérieure déclaration de travaux ça
veut dire que il faut enfin normalement il faut il faut faire ses déclarations administratives faut le déclarer à à la
compropriété ça serait même à la compropriété deoir à faire dans son ensemble est-ce que les tous les
copropriétaires vont être d’accord ou pas donc il y a des travaux qui vont nécessiter au-delà d’un problème de de
temps il y a des un problème de de de durée pour des accords pour des accords
et du coup c’est assez important que les personnes qui aimeraient faire de la réhabilitation soient bien au courant que juste faire un travau ne sera pas
juste une intervention on va dire de professionnel mais également derrière ça peut amener à des demandes ça peut amener c’est important de se renseigner
du coup c’est pour ça qu’il faut être bien entouré il faut choisir les bons artisans les bonnes entreprises en
Comment envisager l’avenir de la promotion immobilière en termes de performance énergétique ?
réhabilitation il y a des certifications comme les labels RGE ou calibat et puis
et puis en effet se faire entourant se faire entourer par des personnes compétentes parce que rénover réénover
au niveau énergétique il y a quand même une petite différence quoi une bonne grosse différence j’imagine mais
d’ailleurs du coup comment envisagez-vous l’avenir de la construction immobilière en terme de performance énergétique
euh question c’est que le virage il est pris déjà c’est ce que j’ai dit de toute
manière nous le virage on l’a pris il y a fort longtemps bon en plus quand on est acteur de l’art de construire je
crois qu’aujourd’hui on a quand même un défi avec les les les communes c’est
quand même de de de de renouveler la ville mais la ville de manière pérenne et durable c’est-à-dire que moi
aujourd’hui quand je fais un projet je le pense je le pense pas à 5 ans je le
pense pas à 3 ans je le pense à 25 ans je le pense à 50 ans est-ce que ma résidence va être intégrée au sein de
l’environnement dans lequel il se trouve est-ce qu’elle va être pérenne pour construire durablement au-delà de ma mon
propre veut pieux aussi de contribuer à ce sujet à ce à ces sujets
environnementaux donc au niveau du neuf et au niveau de l’ancien je pense que les professionnels de l’immobilier
aujourd’hui on on est confronté à cela après le la la vraie problématique et elle est réelle actuellement c’est qu’on
voit bien que le logement neuf ou le logement réhabilité coûte très cher à coûte très cher à construire mais quand
je dis très cher c’est très cher et que il y a un prix auquel derrière le faut
trouver son client et le client a énormément de mal à voilà aujourd’hui à à la donne a changé quand même par
rapport à voilà il y a un énorme besoin de logement mais après encore faut-il
pouvoir se payer ses logements après le législateur il encadre aussi les choses c’est-à-dire que on peut dire qu’il met
des contraintes mais il met aussi des des contraintes pour le pour le mieux vivre c’est-à-dire que aujourd’hui il y a certains encouragements fiscaux qui
existent pour ceux qui investissent dans l’immobilier neuf pour avoir les meilleurs avantag
fiscaux et bien on va désormais devoir avoir un extérieur donc sinon on n pas
l’encouragement maximum donc le fait d’avoir des terrasses des logia et cetera c’est des choses qui sont
indispensables le fait d’avoir une double exposition sur les logements est aussi est aussi quelque chose qui va être prise en compte donc aujourd’hui le
législateur dit aussi pour le mieux vivre pour le mieux vivre ensemble je veux des surfaces minimum de logement je
veux de la double exposition et je veux des extérieurs donc nous ça on va le retrouver dans le score maselow puisque chaque appart appartement est scoré il y
a une note sur 5 on a la profondeur du marché la lisibilité sur le la tension locative mais c’est vrai qu’un logement
dans une même compropriété qui a un extérieur un logement qui n’a pas un extérieur n’aura pas la même note sur
sur sur masl donc ça c’est déjà quelque chose que l’on prend en compte et là aussi le locataire aujourd’hui recherche aussi ça quand je vais revendre mon bien
aujourd’hui est-ce queil y a une énorme différence entre j’achète au premier étage au deuxième étage la réponse est non par contre j’ai un extérieur j’ai
pas d’extérieur oui c’est quelque chose qui va se retrouver également également l’ mais c’est des contraintes supplément
qui sont mises aussi aux promoteurs parce que faire des extérieurs c’est de la surface utile mais c’est pas de la
surface habitable agès parle de prix de sortie euh si si je dis tiens cette résidence coûte 6000 € du mèt carré
c’est 6000 € du mèt carré habitable mon extérieur qui fasse 3 8 10 m² on va pas
pouvoir dire ça coûte 6000 € du mè carré alors qu’on a des côts de construction qui sont qui sont importants donc ça c’est c’est aussi des choses qui qui qui
qui sont la réalité de notre marché aujourd’hui quand la mairie lui dit euh euh il faut construire des T3 ou des T4
ou des T5 nous derrière faut aussi qu’on vende un logement on vende un logement un T5 c’est pas le même budget et même
ticket d’entrée que un T2 ou ou un T3 donc voilà ça c’est aussi des choses qu’on n’est pas toujours capable de de
de faire et ben d’ailleurs je vais en profiter pour rebondir justement là-dessus est-ce qu’il est vrai que les DPE sont généralement plus défavorables
sur les petites surfaces style studio T1 que sur les T3 T4 et oui donc il y a pas
mal de choses qui viennent en ligne de compte c’est que une petite surface peut être plus souvent
monoorientée que biorienté ou ou triple orientation euh qu’il y a il peut y
avoir euh moins bonne ventilation euh que le
rapport par rapport à la hauteur à chauffer et euh les mètres carrés au au
sol de l’appartement euh il y a oui il y a il y a il y a il y a une différence il
y a une différence elle est euh euh elle elle est notable euh voilà ventilation
menu enfin les les les ouvrants euh les orientations c’est surtout ça aussi la
position dans la résidence aussi c’est si j’ai si mon appartement euh à un
voisin à gauche à droite au-dessus et en dessous j’auraai un meilleur DPE que si
je suis au dernier étage avec un toit terrasse qui n’est pas isolé ou si je suis au rez-de-chaussée plein nord avec pas pas de pas d’immeuble à côté donc
dans une copropriété avec des appartements identiques de même surface on peut avoir des DPE qui sont
différents voilà là aussi sur sur masl.imo c’est pris c’est pris en compte puisque dans une même résidence on peut
avoir des DP différents même si nous on se limitera à la lettre D mais on peut avoir des des des logements qui ont des DPE différents oui il est important du
coup de savoir que la la la taille et l’emplacement peut jouer quand même pas mal oui bah souvent les les gens ne
comprennent pas c’estd qu’ils disent euh tel appartement mon voisin un DPE d
le mien sera sera d la réalité c’est pas c’est pas tout à fait ça effectivement l’orientation les ouvrants et les
voisins s’il y en a ou s’il y en a pas sont sont important dans une propriété merci si j’aimerais revenir aussi tout à
l’heure on parlait beaucoup des contraintes qu’on peut avoir soit pour la construction la réhabilitation mais est-ce qu’il existe des aides justement
pour permettre de de faire ces projets alors des
aides concernant les particuliers il y a des aides bien sûr il y a une une agence
qui s appelle l’ADEM aujourd’hui qui sur lequ qui dont le site est très bien fait
et où on peut aller chercher pas mal d’informations pour tout ce qui est ou ça résume bien ce qui est possible voilà ce qui qui qui est qui est assez clair
nous concernant en tant que professionnel de l’immobilier non on peut pas dire que il y a des aides
aujourd’hui c’est à nous de prendre notre risque professionnel de se dire à
tel endroit tel public qu’est-ce que je fais comme type de bâtiment donc c’est
vraiment un un voilà une il faut faire une bonne analyse de son marché bien
comprendre ce qui se passe les attendus et puis euh et puis euh gérer aussi les
contraintes de chacun parce que vous pouvez avoir euh vous pouvez avoir une ville enfin des des élus qui euh qui
peuvent aussi euh euh avoir être partie prenante de manière importante dans le
dans dans ce que vous allez faire donc c’est c’est c’est du dialogue hein entre à la fois euh le règlementaire le choix
des élus le choix des euh des des services administratifs le choix du promoteur et et et et le C marché et le
marché sur les sur les particuliers effectivement il y a des aides laadem je rejoins agè est un site qui est très
bien fait puceque tout le monde a entendu parler de ma prime Renov il y a aussi des subventions Ana qui peuvent être
euh possibles quand on a des subventions Ana on a des contraintes vis-à-vis de du
du loyer qui est pratiqué donc tout ça sont des choses sur lesquelles euh le client investisseur peut aussi se se se
poser des questions et puis pour les copropriétair en général aujourd’hui il y a un diagnostic technique global qui est qui est obligatoire un DPE et de de
de la copropriété là aussi il y a pas mal d’êes qui sont qui sont possibles pour les pour les copropriétaires même
les départements les régions en fonction des départements et des régions d’ailleurs il y a des il y a des aides qui peuvent être différentes mais aujourd’hui l’audit énergétique des
copropriétés euh est obligatoire pour les copropriétés de plus de 200 lot et ça va ça va se réduire dans les années
qui viennent jusqu’à bah toutes les copropriétés vont être concernées et voilà si j’ai un conseil à donner au aux
compropriétés c’est de faire les audits énergétiques maintenant pendant qu’il y a des aides parce que pour l’instant ça concerne que les plus de 200 lot mais
quand ça va arriver à tout le monde je suis pas certain qu’il y aura toujours autant d’aide pour pour les copropriétés ça serait peut-être intéressant du coup
de rappeler aux gens ce qu’ a une audit énergétique pour ceux qui ne connaîtrai pas à la limite et qui devrait en faire une ouais parce que ce que ce que ce que
je disais tout à l’heure déjà aujourd’hui le diagnostic de performance énergétique il est obligatoire à la vente et à la location donc ça c’est une
obligation et le DPE il est valable 10 ans sauf que faut pas oublier qu’il a
changé en 2021 donc tous ceux qui ont un DPE d’avant 2021 finalement les ils sont j’ai fait un DP en 2015 il est pas
valable jusqu’en 2025 faut le refaire donc ça c’est le premier point ensuite sur les copropriétés il y a plusieurs il
y a plusieurs réglementations qui qui arrivent et qui sont en cours dont l’audit énergétique qui est obligatoire
sur toutes les coprités de plus de 200 logements et là on va dire bah voilà votre copropriété
euh pour la passer en B si je résume voilà les travaux qui il faudrait faire et donc ça rentre dans un plan
pluréannuel de travaux là aussi nous on attire l’attention de l’investisseur pour le dire voilà mais jeis te poser la
question Maximilien je te vends mon appartement et je te dis bah voilà je te vends mon appartement tel prix voilà le
Diagnostic de Performance sytique et puis alors ça c’est la copropriété bon ben voilà ce qui risque de te tomber dessus sur les 10 prochaines années
peut-être que tu vas me dire bon bah tu es gentil mais euh la toiture la rénovation par l’extérieur et cetera moi
ça va me coûter des sous du coup on va rediscuter le le le prix de vente donc ça c’est quand même des éléments qui sont hyper important moi ce que je
voudrais dire surtout c’est que tous ceux qui souhaitent investir dans dans l’immobiliers pour faire l’investisement
locatif c’est évidemment un très bon choix pour développer son patrimoine pour préparer sa retraite pour financer les études des enfants pour pour tout
simplement oui développer son patrimoine mais ne pensons pas et arrêtons de penser partie privative si vous achetez
un appartement cet appartement il est dans une ville il est dans une copropriété la ville aujourd’hui elle a des plafonds de loyers où elle en a pas
elle est en zone tendue où elle est pas en zone tendue elle a un marché tif sur porteur ou pas porteur sur tel ou tel
critère mais quand vous achetez un appartement vous l’achetez dans une compropriété et arrêtez de penser que si vous faites le plus bel appartement du
monde ça suffira à la sénité de V de votre investissement et c’est malheureusement ce que ce que ce que je
constate souvent lorsque lorsqu’on échange avec des candidats investisseurs oui ça reste l’idée générale qui a qui
la vie un peu tenace du coup mais oui oui j’ai il y a rénovation et rénovation énergétique oui c’est ton ton le
programme dont tu parlais dans l’agglomération de balance si on prend un seul appartement et qu’on le rénve énergétiquement et et qu’on en fait je
peux pas faire ce que je fais clairement c’est aussi simple clairement c’est mais
d’ailleurs on va peut-être revenir aussi sur un on l’ tu l’as évoqué en début de podcast c’est les les professionnels
sont importants du coup pour que ça soit la construction la réhabilitation tu vis parl aussi de la belle calibat est-ce que tu peux un peu plus exposer du coup
comment bien choisir ces artisans on va dire et ces professionnels et les labels de qualité qui existent alors disons que
que ce soit que ce soit pour de la réhabilitation ou je parle oui de la que
ce soit réhabilitation au neuf le le le promoteur immobilier va va va va partir
sur des labels il y a une de label à fnor dans le bâtiment je sa pas je crois qu’il y en a 1200 enfin c’est c’est
vraiment c’est vraiment assez assez énorme donc on part quand même sur sur un certain type de label le bon un des
plus connus c’est le label finergie dans le logement on est on est pas mal aussi
aussi sur le le NF habitat qui est une norme qui qui permet de de calibrer un
peu qui voilà qui pas qui rassure mais qui permet qui permet aux clients de de
de d’aller assez rapidement de savoir ce que l’on ce que ce que ce qu’il y a sous cette sous cette sous cette norme là et
puis après aussi il y a pas que le logement he il y a aussi le tertièire on va on va travailler avec d’autres
d’autres types de labels qui tiennent en compte toutes ces toutes ces normes environnemental mais Effinergie c’est la
plus connue et et elle effinergy Renault ou Effinergie neu et tout à l’heure jeis
revenir aussi par exemple quand tu parlais des huisseries et tout ça tu parlais du label kalibat pour on va dire plus les menunuseries est-ce que tu peux
définir un peu plus pour les gens qui connaissent pas ben le le label kalibat c’est c’est pas lié à enfin c’est c’est
c’est les professionnels euh c’est les professionnels hein qui sont euh qui sont euh estampiers RGE ou euh ou euh ou
quialibat après derrière derrière clairement les menuiseries on le sait aujourd’hui
tous Comment oui triple vitrage double vitrage bois
alu alu euh euh donc que bois
PVC tout ça est calculé en fin de compte c’est aujourd’hui on a dans dans toute
dans tout projet à part peut-être en effet euh pour un particulier où là il va faire
confiance à une entreprise qui elle-même a de l’expérience on on on on modélise en fin
de compte l’ensemble des l’ensemble des données pour pour faire en sorte de de
de sortir quelque chose dans ton métier agès l’interlocuteur le plus important c’est le bureau d’études finalement par que c’est quand même lui qui va faire
les calculs et qui va qui va entre guillemets s’engager sur où est-ce qu’on doit arriver dans cette réhabilitation
là ou dans cette construction pour assurer le propriétaire occupant ou bailleur euh de ce qu’il va acheter donc
aujourd’hui euh je pense que le le choix du bon bureau d’étude en tous les cas il y a des bureaux d’études qui sont aussi
spécialisés en réhabilitation euh voilà c’est ça ça fait aussi une différence et une protection moi c’est ce qui
m’importe euh pour pour celui qui achète le bien ben merci beaucoup en tout cas pour
ces précisions euh avant de passer à la conclusion est-ce que vous auriez des choses où vous aimerez qu’on revienne un
peu dessus des choses qu’on aurait peut-être oublié d’évoquer durant ce podcast euh non ce que je peux juste expliquer
c’est que aujourd’hui ces nouvelles normes elles sont cruciales primordial
c’est important ce virage c’est compliqué pour les professionnels parce que les modèles les ces fameux modèles
mathématiques sont très très complexes à mettre en œuvre parce qu’en fin de compte il y a plein de choses qui
viennent s’additionner et qui qui sont qui sont qui qui sont vraiment complexes
donc voilà c’est c’est pas une une tâche facile on on on sait que on est en plus
dans un dans une conjoncture où où il faut il faut à la fois tenir compte de cela mais à la fois tenir compte de des
problématiques financières de chacun donc on va de l’avant mais c’est voilà
c’est c’est pas forcément évident moi ce que je voudrais dire c’est que si on est bien accompagné que ce soit par les
professionnels qui qui conseill sur l’investissement ou par les professionnels qui construisent ou réhabilitent les les logements on a une
certitude de pouvoir arrivé à ses fin donc c’est-à-d que aujourd’hui euh oui
le cadre de jeu a changé oui hier je pouvais emprunter 250000 € aujourd’hui je peux emprunter 180 ou 200000 €. la
bonne question à se poser c’est où est-ce que je dois investir avec ce nouveau cadre de référence mais si on
est bien accompagné et qu’on et qu’on a affaire à des à des vrais professionnels et les promoteurs aujourd’hui le sont les gens qui font de la réhabilitation
le sont aussi on a quand même une certitude de pouvoir développer son patrimoine avec l’argent des autres puce que si c’est l’argent de la banque donc
c’est quand même intéressant et a des encouragements fiscaux également qui sont là tous les travaux qu’è évoqué
tout à l’heure sont des choses qui sont déductibles aujourd’hui pour le pour le propriétaire investisseur donc c’est des
choses qui sont quand même on va on va avec ces impôts euh pouvoir réhabiliter des logements mettre des logements sur
sur le marché qui correspondent au au dernière normees et on s’y retrouvera également à la fin hier euh on ne
compare déjà pas une copropriété des 2980 à une copropriété de de 2010 demain
on ne comparera pas une copropriété de 19 80 totalement rénové avec une
copropriété de de 2020 ou 2025 donc le le virage il est il est pris et c’est et
c’est important d’être bien accompagné sur le conseil et bien accompagné aussi par les professionnels dont le savoir-faire permet aujourd’hui de
mettre des logements adéquate sur le marché et surtout que dans l’avenir du coup il y aura comme comme tu disais une
évolution vis-à-vis de ça il faut toujours faire un peu cette veille du coup aujourd’hui aujourd’hui aujourd’hui
un agent immobilier quand il décroche son téléphone sur un appel entrant la première question c’est
où est-ce que se situe l’appartement que j’ai vu en annonce première question hein voilà aujourd’hui on fait ce podcast à Lyon ok j’ai vu votre annonce
pour cet appartement dans le 7e c’est ou dans le 7e première question deuxème question c’est quoi le DPE voilà ça il y
a il y a il y a 2 ans il y a 3 ans vous importez n’importe quel agent imo le DPE c’était un document obligatoire pour
actter le lot chez le notaire ça ce virage il est il est il est totalement totalement changer donc nous à la fois
les professionnels doivent s’adapter pour construire et livrer des logements qui qui correspondent aux attent et nous en tant que conseil puisquon est là pour
conseiller les investisseurs ben on doit éclairer leurs lanternes sur qu’est-ce qu’un bon investissement
aujourd’hui et un investissement immobilier faut aussi apprendre à l’arbitrer c’est j’achète un bien je si
mon projet c’est de préparer ma retraite peut-être que je le garderai pour un complément de revenu mais peut-être que je vais sortir aussi de ce projet à un
moment donné je vais le revendre donc toujours se poser la question de qu’est-ce que j’achète et est-ce que ce projet là je le revendrai facilement
dans 5 ans 10 ans 15 15 ans 20 ans et aujourd’hui bah il faut anticiper le
fait que ce logement soit toujours cohérent sur son marché d’aujourd’hui et son marché de demain c’est ce qu’on anticipe aussi nous de notre côté etou
donc merci beaucoup en tout cas il y a vraiment cette vision de sur tous les investissements qui vont être fait
aujourd’hui c’est une vision dans sur le futur l’avenir et c’est important d’avoir cette cette visibilité du coup
exactement et bien merci à tous les deux ça a été très intéressant et très instructif je pense que beaucoup de
personnes grâce à vous du coup voient mieux pourront mieux appréhender l’investissement immobilier merci en tout cas de d’avoir
participé à ce podcast 41 m² c’est terminé pour aujourd’hui merci bah du
coup à nos invités de nous avoir accompagné merci à vous de nous avoir regardé si vous avez aimé cette émission n’hésitez pas à nous laisser 5 étoiles
ça nous aide beaucoup pour continuer ces podcasts vous pouvez retrouver en description euh tous les liens qui ont
permis l’écriture et sur les datas de ce podcast vous pouvez également laisser du coup vos commentaires si vous voulez des
prochains invités ou des sujets sur laquel vous voulez que nous revenions pour les prochains podcasts n’hésitez pas nos équipes pouront vous répondre
c’était 41 m² merci à tous et très bonne journée
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Agnès Viallet
Directrice de la promotion immobilière chez Promessens
Pierre-Emmanuel Jus
Directeur délégué chez Maslow
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