Les résidences seniors et EHPAD prennent davantage de parts dans le parc immobilier du fait du vieillissement de la population française. L’INSEE a estimé à 5 millions de personnes de plus de 85 ans en 2060 contre 1.4 million à l’heure actuelle, soit 10 % de l’ensemble de la population. Il s’agit ainsi d’une réelle opportunité d’investissement dans l’immobilier locatif en LMNP avec bail commercial dont Maslow vous décrit le fonctionnement ci-dessous!
Qu’est-ce que le LMNP en EHPAD ?
La LMNP (Location Meublée Non Professionnelle) représente un régime fiscal qui permet aux particuliers d’investir dans des résidences de services pour de la location meublée. Tandis que l’EHPAD (Etablissement d’Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes) désigne un type spécifique d’établissement de soins pour personnes âgées en France.
Il faut bien distinguer:
- Les maisons médicales qui sont spécialisées dans les services de santé avec la supervision de médecins et soins
- Les résidences pour séniors avec un agrément préfectoral
Comme les EPHAD font partie de la catégorie des résidences de services, au même titre que les résidences étudiantes ou de tourisme, ces derniers sont ainsi éligibles à l’investissement en LMNP. Les conditions d’accès restent les mêmes que pour les autres établissements, les recettes locatives ne doivent pas dépasser les 23.000 € HT/an et ne doivent pas représenter plus de 50 % des revenus du ménage.
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Est-ce rentable d’investir dans un EHPAD ?
Investir en LMNP dans un EHPAD peut être une option intéressante pour les personnes qui souhaitent investir dans l’immobilier et bénéficier de la tendance démographique du vieillissement de la population.
Les EHPAD sont des établissements de soins spécialisés qui répondent aux besoins des personnes âgées nécessitant une assistance dans les activités quotidiennes et des soins médicaux. En tant qu’investisseur LMNP dans un EHPAD, vous signez un bail commercial pour obtenir un lot au sein de l’établissement, qui est ensuite loué à l’exploitant de l’EHPAD. L’exploitant est alors chargé de gérer l’unité, notamment de trouver et de prendre soin des résidents, et de vous payer un loyer pour l’utilisation de l’unité.
Investir dans un EHPAD en tant que LMNP peut offrir plusieurs avantages, notamment des revenus locatifs stables, des contrats de location à long terme et des avantages fiscaux. Cependant, comme pour tout investissement, il est important d’examiner soigneusement les risques et de faire preuve de diligence raisonnable avant de prendre une décision. On compte en 2023 près de 570.000 lits d’EHPAD en France, ce qui est loin d’être suffisant face à une demande croissante d’hébergement sur ce marché. Ce manque de logements disponibles pour les personnes âgées est une aubaine d’investissement immobilier locatif, qui reste encore aujourd’hui un marché de niche avec une possibilité de rendement intéressante. Le taux de rendement pour un investissement LMNP en EHPAD est de 3 à 5 %.
Les avantages fiscaux de l’investissement LMNP en EHPAD
En tant qu’investisseur, la mise en location d’un logement avec le statut LMNP en EHPAD est un choix particulièrement judicieux pour la défiscalisation. Car d’une part, le prix d’acquisition d’un lot en résidence médicale est plutôt accessible, autour dès 100.000 € ou plus selon le standing de l’établissement.
Aussi, ce type de baux est bien épargné par les vacances locatives avec un taux d’occupation aux alentours de 98 %.
La fiscalité est celle du LMNP classique, à savoir le régime micro-BIC et le régime réel simplifié qui s’appliquent selon le montant des revenus annuels HT. S’ils sont inférieurs à 77.700 € HT/an, le régime micro-BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) s’applique, octroyant une défiscalisation de 50 % sur les loyers perçus (30% dans le cadre d’une location meublée touristique non classée avec un plafond de 15 000€). Si les revenus sont supérieurs, le régime réel est d’office mis en place avec la possibilité de déduire ses charges locatives de son investissement, allant des frais d’acquisition aux intérêts d’emprunt.
Il est possible d’amortir sur une période de 30 ans les charges d’acquisition et de 7 ans pour les meubles. Jusqu’au 31 décembre 2022, les propriétaires de lots en résidence médicale séniors pouvaient encore bénéficier d’une réduction d’impôts de 11 % pour un prix d’achat maximum de 300.000 avec le Censi-Bouvard. Il était également possible de récupérer la TVA à 20 % si le bien est neuf. Néanmoins, le dispositif n’a pas été renouvelé et ne figure pas dans la loi de Finances 2023.
Quels sont les inconvénients d’un EHPAD ?
Bien qu’investir en EHPAD avec le LMNP soit une opportunité pour ceux qui cherchent à défiscaliser, il reste néanmoins quelques inconvénients à connaître pour mieux gérer son projet. Tout d’abord, les établissements d’hébergement pour personnes âgée sont un statut particulier du fait des dotations d’Etat, et doivent respecter un certain nombre de normes strictes et une transparence sur la gestion. L’investisseur devra ainsi signer une convention tripartite avec le gestionnaire et l’administration de la résidence.
Il faut également garder à l’esprit que bien que rentable, les logements en EHPAD ne rapporteront pas de plus-value en cas de revente du fait du système particulier qui diffère des investissements traditionnels et la revalorisation est limitée.
Enfin, il faut préparer en amont la sortie à la fin du bail commercial avec le gestionnaire et commencer la recherche de nouvel investisseur en prenant de l’avance.
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